廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓實施辦法的通知

穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2024〕2號

廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓實施辦法的通知

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

現(xiàn)將《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓實施辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市規(guī)劃和自然資源局反映。

廣州市規(guī)劃和自然資源局

2024年2月6日

廣州市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓實施辦法

第一條為著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化用地需求，健全我市工業(yè)用地土地供應和土地有償使用體系，降低企業(yè)用地成本，提高土地市場周轉(zhuǎn)效率，加大營商環(huán)境改革力度，持續(xù)優(yōu)化提升營商環(huán)境，根據(jù)《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）、《廣東省土地管理條例》《中共廣東省委 廣東省人民政府關(guān)于高質(zhì)量建設制造強省的意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓的管理和實施適用本辦法。

第三條我市供應的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限出讓外，可按長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應。

（一）長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內(nèi)均以租賃方式使用，并由承租人按合同約定支付年租金的供應方式。

（二）先租后讓，是指供地方供地時設定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設用地使用權(quán)人，先以租賃方式提供用地，承租人投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應方式。

（三）彈性年期出讓，是指整宗土地以低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年出讓的供應方式。

第四條市規(guī)劃和自然資源行政主管部門負責本市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓的規(guī)劃、供應、利用等政策制定和指導監(jiān)督工作，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門負責本區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓方案的具體制定。

第五條中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和非法人組織均可以通過長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓方式取得工業(yè)用地使用權(quán)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第六條工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓的供應方式依照國有建設用地使用權(quán)出讓方式，長期租賃采用掛牌方式，先租后讓和彈性年期出讓采用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓或彈性年期出讓的審批管理與現(xiàn)有工業(yè)用地使用權(quán)公開出讓程序相同，由各區(qū)按程序?qū)嵤?/p>

第七條工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃應明確租賃年限、租金收取標準及收取方式、續(xù)期條件。

工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓在出讓條件中應明確租賃年限、出讓年限、租金收取標準及收取方式、租賃階段解除合同時地上建筑物和其他附著物的補償標準、租賃期滿的績效評估指標、出讓后的出讓金標準、續(xù)期條件。

工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓應明確彈性出讓年限、出讓金標準、續(xù)期條件。

第八條工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限按照下列方式確定：

（一）長期租賃的租賃年限一般不低于5年，不得超過20年；

（二）先租后讓的租賃年限不得超過5年，與后續(xù)出讓年限之和原則上不得超過30年；

（三）彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限原則上不得超過30年；

（四）長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期等情況確定；

（五）對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等確需超過30年以上出讓年限的，由各區(qū)人民政府核定出讓年限，最高不超過50年。

第九條長期租賃方式供應的工業(yè)用地，在掛牌公告中明確租賃年限。先租后讓的，在出讓公告中明確租賃年限和出讓年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。

第十條工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓應當符合經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國土空間規(guī)劃、城市環(huán)境總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設用地使用權(quán)供應計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。

第十一條嚴格長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓項目用地準入。投資和產(chǎn)業(yè)主管部門等部門牽頭制定擬長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓地塊的投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議，納入編制的土地供應方案一并公告，但不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的具體內(nèi)容及監(jiān)管要求，應符合我市工業(yè)用地相關(guān)規(guī)定。

第十二條工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限或長期租賃年限屆滿前3個月內(nèi)，原受讓人或承租人可提出續(xù)期使用申請。

租賃期限、出讓期限、續(xù)期期限之和不得超過工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限。

第十三條工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃的租金起始價應與出讓價相均衡，最低租金不得低于按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權(quán)出讓最低價折算的租金標準。

（一）租賃期間租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標底；

（二）租金調(diào)整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標底；租金調(diào)整周期不得低于5年，以后各期租金標準應依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

第十四條彈性年期出讓起始價根據(jù)工業(yè)用地使用權(quán)法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。彈性出讓起始價還原至50年期出讓價格后不得低于相同地段相應用途級別基準地價的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按照規(guī)定應收取的相關(guān)費用之和，不得低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價。

第十五條工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的起始價根據(jù)租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限加出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年限＋出讓年限）÷50×出讓50年市場評估價。

土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限與租賃年限加出讓年限的比值，原則上按年平均收取。即：租金＝租期÷（租賃年限＋出讓年限）×成交價，再按年平均收取。

土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。

第十六條申請長期租賃續(xù)期、出讓續(xù)期的，土地價款應當按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點分別按照第十三條、第十四條的規(guī)定重新組織評估確定。

第十七條出租人、出讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。

第十八條土地租金、出讓金按照《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）、《財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務部門征收有關(guān)問題的通知》（財綜〔2021〕19號）等相關(guān)出讓金收支管理規(guī)定執(zhí)行。

第十九條土地租賃和出讓過程中按規(guī)定應繳納的稅費由雙方各自承擔。

第二十條工業(yè)用地使用權(quán)以彈性年期出讓方式供應的，受讓人在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領(lǐng)建設用地規(guī)劃許可證，申請辦理不動產(chǎn)登記、建設工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件核實意見書。不動產(chǎn)權(quán)證中須備注土地取得方式、彈性出讓年限、出讓土地用途等內(nèi)容。

以長期租賃方式供應的，承租人按照合同約定依法繳納土地租金后，可持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領(lǐng)建設用地規(guī)劃許可證，申請辦理不動產(chǎn)登記、建設工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件核實意見書。不動產(chǎn)權(quán)證中須備注土地取得方式、土地租賃年限與土地用途等內(nèi)容。

以先租后讓方式供應的，在土地租賃期間承租人按照合同約定依法繳納土地租金后，可持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領(lǐng)建設用地規(guī)劃許可證，申請辦理不動產(chǎn)登記、建設工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件核實意見書。在土地出讓期間，受讓人在付清出讓金后，持原不動產(chǎn)權(quán)證、出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申請辦理不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)權(quán)證中須備注土地取得方式、土地出讓年限與出讓土地用途等內(nèi)容。

第二十一條對提出建設標準、非生產(chǎn)設施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地使用條件的，應按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地成交后，由各區(qū)指定的投資和產(chǎn)業(yè)主管部門等部門簽署土地競得人在報名競買時提交的投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議，作為簽訂土地租賃合同、出讓合同的附件和提出關(guān)聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件的部門應對投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議進行監(jiān)督，并適時通報規(guī)劃和自然資源行政主管部門。項目用地達不到約定的，各相關(guān)部門應按職能分工依法依約進行處置。

建立用地項目土地利用績效評估制度。各區(qū)政府、廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會牽頭，按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，根據(jù)投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定的內(nèi)容對用地項目土地利用績效進行評估，對連續(xù)3年不達績效預期或3年累計數(shù)不達預期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。

第二十二條彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時間動工開發(fā)建設的，出讓人應當及時開展閑置土地調(diào)查和處置工作。

長期租賃、先租后讓方式取得土地，承租人（受讓人）未按合同約定時間動工開發(fā)建設的，由出租人（出讓人）按照合同約定收回國有建設用地使用權(quán)。

第二十三條土地出讓期間，受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營，原則上不允許改變土地用途使用土地。對國土空間詳細規(guī)劃已明確調(diào)整為其他經(jīng)營性用地的工業(yè)用地，由土地儲備機構(gòu)予以收儲。

土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回國有建設用地使用權(quán)。

第二十四條鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓取得工業(yè)用地使用權(quán)的單位在符合國土空間規(guī)劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部土地整理、開發(fā)建設地下空間等途徑提高土地利用效率。經(jīng)批準在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴建工業(yè)項目，且投資強度、建筑容積率等指標符合省、市規(guī)定的，應當簽訂土地租賃合同、出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補繳土地價款。

第二十五條先租后讓方式取得土地的，承租土地使用權(quán)期滿，經(jīng)績效評估通過的，承租人可申請與出租人簽訂出讓合同，承租人應當最遲于承租年限屆滿前1年向出租人提出。出租人同意將土地使用權(quán)出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費和相關(guān)稅費。

未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的，承租土地使用權(quán)由出租人按照合同約定無償收回，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據(jù)合同約定采取殘值補償、無償收回、由承租人恢復原狀等方式處置。

第二十六條受讓人（承租人）提出續(xù)期申請的，出讓人（出租人）應會同屬地區(qū)人民政府組織相關(guān)部門在接受申請后2個月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價工作。符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評價達到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式續(xù)期使用。

第二十七條以先租后讓方式供應的，合同約定的先行租賃期或使用權(quán)期限屆滿前，承租人（受讓人）可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要向出租人（出讓人）申請?zhí)崆稗k理租賃轉(zhuǎn)出讓或使用權(quán)續(xù)期手續(xù)，經(jīng)區(qū)人民政府批準同意后，簽訂出讓合同或出讓合同變更協(xié)議。以彈性年期出讓方式供應的，合同約定的使用權(quán)期限屆滿前，受讓人可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要向出讓人申請?zhí)崆稗k理使用權(quán)續(xù)期手續(xù)，經(jīng)區(qū)人民政府批準同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議。續(xù)期年限與原合同簽訂年限累加后不超過50年。各區(qū)人民政府可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

以先租后讓方式供應或以彈性年期出讓方式供應的，申請?zhí)崆稗k理使用權(quán)續(xù)期或租賃轉(zhuǎn)出讓手續(xù)時，需同時符合下列條件，并納入投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議：

（一）項目已通過竣工驗收并達產(chǎn)；

（二）通過區(qū)人民政府組織相關(guān)部門的用地項目土地利用績效評估；

（三）符合申請辦理續(xù)期時國家、省、市產(chǎn)業(yè)導向和政策要求，且屬于制造業(yè)單項冠軍企業(yè)或省級以上“專精特新”中小企業(yè)等企業(yè)；

（四）符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等要求。

第二十八條以長期租賃方式供應的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)規(guī)劃和自然資源行政主管部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。轉(zhuǎn)讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權(quán)利義務同時轉(zhuǎn)讓給受讓人，由規(guī)劃和自然資源行政主管部門與受讓人重新簽訂租賃合同；轉(zhuǎn)租的，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人應履行租賃合同約定的權(quán)利義務；地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設用地使用權(quán)一并抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，承租的國有建設用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

以先租后讓方式供應的，租賃期內(nèi)承租的國有建設用地使用權(quán)在完成開發(fā)建設前不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。轉(zhuǎn)出讓后，享有出讓國有建設用地使用權(quán)權(quán)能。

以彈性出讓方式供應的，除合同另有約定外，國有建設用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

第二十九條因受讓人（承租人）自身原因需終止項目投資建設或運營的，受讓人（承租人）向出讓人（出租人）申請終止履行合同并請求退還土地，經(jīng)出讓人（出租人）同意，按照合同約定解除合同，退還工業(yè)用地使用權(quán)，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據(jù)合同約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置。

第三十條工業(yè)用地使用權(quán)實施長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓后，提出關(guān)聯(lián)條件的部門應將投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議作為監(jiān)管依據(jù)。未達到約定要求的，應當按照協(xié)議約定承擔違約責任。

第三十一條受讓人（承租人）未按合同約定開發(fā)建設、未經(jīng)出讓人（出租人）同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或未按合同約定支付土地出讓金（租金）的，出讓人（出租人）可以按合同約定向受讓人（承租人）收取違約金，直至解除合同、依法收回國有建設用地使用權(quán)。

出讓人（出租人）未按合同約定交付土地的，受讓人（承租人）可以按合同約定向出讓人（出租人）收取違約金，直至解除合同。

第三十二條存在下列情形之一的，按照合同、協(xié)議約定，出讓人（出租人）可無償收回工業(yè)用地使用權(quán)，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據(jù)合同、協(xié)議約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置：

（一）除不可抗力外，因承租人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)或終止項目投資建設或運營的，或未按時繳交土地租金，或改變土地用途的；

（二）除不可抗力外，因受讓人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同、協(xié)議約定最長時限的；

（三）在達產(chǎn)評估、過程評估階段，經(jīng)區(qū)人民政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機構(gòu)評估認定不符合績效評估要求，按合同、協(xié)議約定應當收回國有建設用地使用權(quán)的；

（四）在使用過程中造成嚴重環(huán)境污染，經(jīng)人民法院作出有罪判決或經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估認定的。

第三十三條本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。