為遏制房價過快上漲，調控之手從限購到房貸持續(xù)加碼升級，在抑制需求的道路上越走越遠。

      “12月2日，就有國有大行下發(fā)了自12月5日起執(zhí)行最新版房貸政策通知，套數認定考核外地未結清貸款，有2筆及以上在途未結清住房貸款含北京、外地，直接拒貸。”多位接受筆者采訪的地產中介稱，這是“9·30”政策沒有提及的，但仍未有其他銀行跟進。

      從明確遏制首付貸、提高首付比例，到上海等地出臺、北京部分銀行自行執(zhí)行“認房又認貸”政策，從限制房企發(fā)債到徹查開發(fā)商買地資本金來源。

      “種種跡象顯示，不論是針對買方還是賣方，監(jiān)管部門此舉是要求商業(yè)銀行理性對待樓市?！比?60分析師王夢升認為，這是從商業(yè)銀行的層面控制房貸市場過熱，給樓市降溫。

      但中銀國際首席經濟學家曹遠征接受筆者專訪時表示，防控樓市上漲的根本不在于房貸收緊，而是需要增加土地供給，北京等一線城市存在結構用地失調的局面。

      某國有大行北京房貸新規(guī)

      在買方市場，為了抑制需求，繼北京出臺“9·30”新政之后，杭州、武漢、深圳、成都、天津等部分熱點城市進一步升級樓市調控政策。

      11月10日杭州提高購房首付比例，15日武漢加強限購限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購，28日天津發(fā)布房貸新規(guī)，對非當地戶籍居民家庭，在市內六區(qū)和武清區(qū)范圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%；戶籍居民購房，則最低首付比例為30%。這是天津“史上最嚴”樓市政策。

      號稱全國調控最嚴的上海也在同一天出臺了樓市新政，且“認房又認貸”。

      在北京地區(qū)，筆者了解到，雖然目前仍在執(zhí)行“購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，對擁有1套住房的居民家庭，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%”的“9·30”新政的規(guī)定，但筆者在走訪過程中發(fā)現，某國有大行在房產套數認定上已考核外地未結清貸款情況?！巴ㄟ^央行征信系統(tǒng)，可以查看買家名下在途住房貸款情況?！睋车禺a公司中介人士介紹，如果在京無住房，但有2筆及以上在途未結清住房貸款含北京、外地，拒絕貸款。同理，在京擁有1套住房，且有2筆及以上在途未結清住房貸款含全國范圍，也將被拒貸。

      此外，已經結清的貸款記錄也將影響到利率折扣的執(zhí)行。針對反復利用按揭貸“加杠桿”的購房人群，則貸款執(zhí)行更高的利率浮動。如在京無住房人群，但名下曾有3筆以上(不含)貸款記錄，則首套房貸款利率按不低于央行檔次基準利率0.95倍執(zhí)行，但如有1筆在途住房貸款，利率就上浮至1.05倍執(zhí)行。

      “值得注意的是，新政還將嚴格執(zhí)行借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%規(guī)定，對購房人收入證明認真把關，把關的內容包括不再接受子女和父母共借，共同開具收入證明的貸款方式?！倍辔唤邮芄P者采訪的地產人士表示，如果房價不能得到進一步控制，多家銀行會繼續(xù)跟進。

      房貸調控抑制需求

      當下，大多數銀行仍對貸款利率有下浮優(yōu)惠，但首現上升趨勢。融360監(jiān)測數據顯示，11月超八成銀行首套房貸款有折扣，全國首套房平均利率為4.45%，首次回漲。

      二套房方面，35個城市533家銀行中，除9家停貸銀行外，共有514家銀行執(zhí)行基準利率上浮10%，平均利率為5.40%，較10月增加0.01個百分點。

      同時，在貸款審查方面銀行明顯收緊。多位銀行人士告訴筆者，行里加強對個人收入證明的審核，包括個人流水的真實性、信用的良好程度等。

      “調控讓更多的購房需求被抑制，銀行的按揭貸款量自然會下來?！倍辔汇y行人士接受采訪時稱，未來樓市信貸政策主要依據房價的走勢，如果房價還在漲，部分二線城市還會繼續(xù)出臺收緊的信貸政策，套數認定考核全國未結清貸款，利率浮動考核貸款記錄都將進一步遏制居民“加杠桿”行為。

但曹遠征認為，防控樓市上漲的根本是需要增加土地供給?！艾F在的情況是中國的房地產建筑面積60%~70%集中在三四線城市，但是其銷售收入只占30%，一二線城市銷售收入占70%?！彼J為這個結構肯定是不對的。

      “此外北京等一線城市還存在結構用地失調的局面?！辈苓h征表示，第一，大城市是否需要農業(yè)指標，這值得探討；第二，北京商業(yè)用地和工業(yè)用地占了70%，住宅用地只有30%，建設用地結構仍需調整。

      中信信托副總經理劉小軍認為一線城市房價總是在往上漲的原因很簡單，就是因為人不斷涌進，產業(yè)也不斷涌進。他認為，房地產既然是一種商品，首先就要受供求關系的影響。

      曹遠征表示，解決高房價的唯一抓手就是做房地產供給側的改革，就要增加房子的供應，滿足居住需求，平衡房價。