“十一五”規(guī)劃綱要和2006年中央政府工作報告，多處涉及房地產(chǎn)與住宅建設(shè)，大體上有三部分內(nèi)容

　　第一部分是根據(jù)“穩(wěn)定政策，適度微調(diào)”的原則，和“堅持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略方針”，要保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題”。繼續(xù)搞好房地產(chǎn)調(diào)控。在規(guī)劃綱要的第十七章“豐富消費性服務(wù)業(yè)”里，有專門一節(jié)是關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的表述，而這一節(jié)重點講的是住宅：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，提高市場化程度”。此外在“擴大居民消費”的意見中，強調(diào)要“培育消費熱點……健全普通商品住房與經(jīng)濟適用住房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。在解決好城鎮(zhèn)居民住房的同時，還要“搞好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住房”。

　　第二部分是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，明確提出：要“發(fā)展節(jié)能省地型公共建筑與住宅。到2010年實現(xiàn)所有城市禁用實心粘土磚”。建筑節(jié)能要“嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，推動既有建筑節(jié)能改造，推廣新型清潔材料和節(jié)能產(chǎn)品等”。要“抓好城市節(jié)水工作，強制推廣使用節(jié)水器具，擴大再生水利用。加強公共建筑和住宅節(jié)水設(shè)施建設(shè)?！薄疤岣呓ㄖ|(zhì)量，延長使用壽命，提供簡約實用的建筑裝修。”

　　第三部分是強化管理， 尤其是要搞好標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)識方面的管理。

　　《綱要》提出要“完善國家標(biāo)準(zhǔn)體系，及時淘汰落后標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)先采用具有自主知識產(chǎn)權(quán)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，積極參與制定國際標(biāo)準(zhǔn)”。還提出要“完善重點行業(yè)能耗和水耗準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、主要用能產(chǎn)品和建筑物能效標(biāo)準(zhǔn)、重點行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范和取水定額標(biāo)準(zhǔn)”，“實行強制淘汰高耗能高耗水落后工藝、技術(shù)和設(shè)備的制度。推進強制性能效標(biāo)準(zhǔn)制度和節(jié)能產(chǎn)品認(rèn)證制度?！边@說明在新的歷史時期，國家將加大有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的管理，強化約束力，提高執(zhí)行力，建立起強有力的技術(shù)保障體系。在發(fā)展房地產(chǎn)和住宅建設(shè)中，我們要圍繞如何提高人民群眾的居住水平，研究解決好兩方面的問題：一是解決“居者有其屋”，人人都能享有適當(dāng)住房；二是解決“屋者優(yōu)其質(zhì)”，房子應(yīng)該是高質(zhì)量的，人人能住上好房子。問題是什么是好房子？當(dāng)前，商品房市場上各種促銷手段無所不用其極，各類廣告夸大其辭，做虛假宣傳，各類評比也是泥沙俱下，難分真?zhèn)巍@種狀況，社會上頗有微辭，群眾也很不滿意，亟須改變。

　　從2006年3月1日起，有兩部國標(biāo)開始實施，引起了業(yè)內(nèi)和社會上的廣泛關(guān)注。一個是《住宅建筑規(guī)范》，這是我國第一部以功能和性能要求為基礎(chǔ)的全文強制的標(biāo)準(zhǔn)；二是我國第一部有關(guān)住宅性能評定的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，這兩部國標(biāo)的實行非常及時，一部是以強制性條文的硬約束，對住宅的建設(shè)、使用和維護提出了全面的要求，必須嚴(yán)格執(zhí)行。另一部是對住宅性能的評定，提出了統(tǒng)一的指標(biāo)和方法，對提高住宅質(zhì)量，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費，將起到重要作用。我們一定要增強標(biāo)準(zhǔn)意識，結(jié)合學(xué)習(xí)貫徹政府工作報告和“十一五”規(guī)劃綱要，認(rèn)真執(zhí)行好這兩部新實施的、有中國特色的國家標(biāo)準(zhǔn)。

　　二 實施住宅性能評定勢在必行

　　當(dāng)前，對住宅性能的評價與認(rèn)定，有多種側(cè)重點和不同的方法，存在著多頭認(rèn)定的現(xiàn)象，以及執(zhí)行的辦法、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)威性不夠等問題。新標(biāo)準(zhǔn)著眼于住宅的綜合性能，體現(xiàn)節(jié)約資源，重視環(huán)境和經(jīng)濟因素，并以普遍打分和關(guān)鍵指標(biāo)雙控的方法確定其級別的方式進行性能評定，應(yīng)該講是科學(xué)合理的。這個標(biāo)準(zhǔn)是在試行了7年A級住宅性能認(rèn)定制度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，試行的過程充分說明，對住宅實施性能評定，是非常必要的，勢在必行，這也是將原有的住宅性能評定指標(biāo)上升為國家標(biāo)準(zhǔn)的主要原因。

　　1、住宅作為住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，必須建立產(chǎn)品體系國辦發(fā)（1999）72號文要求：“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結(jié)合的方法，制定住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定辦法，逐步建立科學(xué)、公正、公平的住宅性能評價體系”。住宅性能評定，實際就是構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品體系，建立起住宅性能方面的產(chǎn)品體系。即B級及A級兩個級別，以及A級中的1A、2A、3A三個等級。

　　2、住宅作為一種消費品，要滿足多方面的功能要求一個住宅往往是一個人家，住宅是人生的容器，是家庭的載體，從育嬰到養(yǎng)老都要在住宅里度過。這就要求住宅要滿足生活起居等各方面的需求，體現(xiàn)在住宅建筑上，要具備適用、環(huán)境、經(jīng)濟、安全、耐久等多方面的綜合性能，通過性能評定，可以評價和判斷其綜合品質(zhì)與功能。

　　3、住宅作為一種建筑，其品質(zhì)具有非均質(zhì)性特點住宅是不動產(chǎn)，區(qū)位排他，三維坐標(biāo)點是不同的，加之半機械化半手工的作業(yè)方式，使每套住房的朝向、層高、地段、環(huán)境及內(nèi)在質(zhì)量都不盡相同，應(yīng)承認(rèn)其差異性。因此，應(yīng)區(qū)別對象具體評價，通過性能評定，可以對住宅性能作出個案評價，個案的范圍可以是“套”，可以是“棟”，也可以是“小區(qū)”。

　　4、住宅作為一種工程，其品質(zhì)具有非直觀性住宅工程的質(zhì)量不是僅靠感官就能直接、全面地作出判斷的，特別是隱蔽工程，應(yīng)通過性能評定，依據(jù)客觀真實資料和數(shù)據(jù)反映其內(nèi)在品質(zhì)。如耐久性能中的結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限、結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量；環(huán)境性能中的污染物控制；安全性能中的結(jié)構(gòu)安全、地基基礎(chǔ)穩(wěn)定性、抗震能力；經(jīng)濟性能中的節(jié)能性能、運用中的能耗等。

　　5、住宅作為一種商品，市場標(biāo)的額巨大住宅是巨大的物質(zhì)實體，價值含量高，價格不菲，通過性能評定，可以判斷性能價格是否相符，提高商品進入市場的透明度，提高消費者的知情權(quán)、提高供應(yīng)者的美譽度，維護市場多方主體的權(quán)益。

　　三、勇于實踐，探索有中國特色的住宅性能評定方法

　　我國的住宅性能評定工作雖然起步較晚，但起點較高，最大的特點在于比較早的瞄準(zhǔn)了住宅的綜合性能這一評定目標(biāo)，應(yīng)該講是符合我國國情的。我們借鑒了日本的一些做法，但又不完全照搬日本的模式。日本從上世紀(jì)60年代初即開始了有關(guān)住宅品質(zhì)評定和性能認(rèn)定工作。他們搞了40多年，是一個逐步摸索和完善提高的過程。1960年日本實行KJ制度（模數(shù)協(xié)調(diào)及規(guī)格、尺寸、技術(shù)保障等），13年后，在1973年試行BL制度（優(yōu)良住宅部品認(rèn)定制度）；14年后，在1987年實行優(yōu)良住宅認(rèn)定制度。從2000年4月起實施《關(guān)于促進確保住宅品質(zhì)法》（簡稱《住宅品質(zhì)確保法》），該法有三大支柱，其中之一為“住宅性能表示制度”。 2000年7月公布國土交通大臣制定的日本住宅性能“表示基準(zhǔn)”及“評定方法基準(zhǔn)”，10月開始執(zhí)行新的住宅性能表示制度。2001年8月又進行了修訂，由9個領(lǐng)域28個項目改為29個項目。2002年8月二手房（存量住房）性能表示制度公布實施，10月正式啟用。至2003年6月全國有資質(zhì)的住宅性能評價機構(gòu)達93家。至2001年7月，有51個律師協(xié)會作為指定的住宅糾紛仲裁機構(gòu)。

　　我國住宅性能認(rèn)定工作始于1999年，經(jīng)過7年時間的探索試行階段，已初步建立起分為3個等級的A級住宅性能認(rèn)定制度，制定了定性與定量相結(jié)合的認(rèn)定指標(biāo)體系，從五個方面（適用、安全、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟）23個項目（AAA級）進行綜合認(rèn)定。從試行效果看，基本上達到了預(yù)期目的?，F(xiàn)在，性能評定有了國家標(biāo)準(zhǔn)，作為國家標(biāo)準(zhǔn)，是試行評定辦法的完善和提高，在分類定級以及評定內(nèi)容的選擇和權(quán)重的取值上，更加科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)和符合實際。當(dāng)務(wù)之急是要認(rèn)真學(xué)習(xí)和全面貫徹執(zhí)行好這個標(biāo)準(zhǔn)。在實踐中不斷地積累經(jīng)驗、不斷完善和提高，走出一條有中國特色的住宅性能評定之路。

在執(zhí)行這部新的國家標(biāo)準(zhǔn)進行住宅性能評定的過程中，要注意把握好以下幾個問題

　　1、住宅性能評定要堅持依法評定的原則住宅產(chǎn)業(yè)涉及上下游多個行業(yè)和部門，住宅開發(fā)建設(shè)涉及諸多環(huán)節(jié)，住宅的性能評定又是綜合品質(zhì)的評定，這里涉及到一系列的法律、法規(guī)、行政規(guī)章和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，其中的約束性條款是造就高品質(zhì)、優(yōu)良性能住宅的基礎(chǔ)和保障，也是評定住宅性能的基本依據(jù)和固守的底線，絕不允許違背和突破質(zhì)量保障的下限，這樣才能從根本上保證被評定為A、B級住宅的基本性能與質(zhì)量。

　　2、住宅性能評定要與住宅技術(shù)、材料、部品的準(zhǔn)入制度相結(jié)合嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，淘汰落后技術(shù)、部品和材料，是保證和提高住宅質(zhì)量的重要措施。部品準(zhǔn)入門檻的高低，大體上可以代表住宅的質(zhì)量水平，把好準(zhǔn)入之門，要依靠許多環(huán)節(jié)。國家提出要完善建筑能效標(biāo)準(zhǔn)并推進強制性能效標(biāo)識制度和節(jié)能產(chǎn)品認(rèn)證制度，這些內(nèi)容應(yīng)納入到住宅性能評定及標(biāo)識管理之中。此外，住宅性能評定，還要與有關(guān)部門發(fā)布的優(yōu)良部品材料的推薦目錄與明令淘汰和禁用的產(chǎn)品目錄相銜接，從而使住宅品質(zhì)的提升建立起穩(wěn)定的技術(shù)支持和物質(zhì)基礎(chǔ)之上，必將有效地提高住宅質(zhì)量，根治質(zhì)量通病。

　　3、住宅性能評定，要與住宅科技創(chuàng)新反饋互動提高我國住宅質(zhì)量的根本途徑是加快住宅科技創(chuàng)新，提升住宅產(chǎn)業(yè)的運行質(zhì)量和效益，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐。研發(fā)成果能否轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品開發(fā)能力，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量上。我們可以講，被評定為A、B級住宅的，是我國住宅生產(chǎn)中心“精品一族”，代表著我國住宅質(zhì)量的現(xiàn)代水平。隨著企業(yè)創(chuàng)新主體地位的確立和激勵創(chuàng)新政策環(huán)境的建立，科技創(chuàng)新必定加大投入，新工藝、新技術(shù)、新材料、新部品必將適時吸納到住宅產(chǎn)品體系之中。創(chuàng)新就意味著突破，原始創(chuàng)新就是首創(chuàng)，是“第一”，這樣就可能會出現(xiàn)一種新情況，就是不符合現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。這一點，在住宅建筑規(guī)范里，已做了前瞻性的考慮，在基本規(guī)定里設(shè)置了“許可原則”，即“當(dāng)住宅建設(shè)采用不符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的新技術(shù)、新工藝、新材料時，必須經(jīng)相關(guān)程序核準(zhǔn)?！弊≌阅茉u定，應(yīng)積極呼應(yīng)這一條文，無論是原始性創(chuàng)新，還是集成創(chuàng)新、引進吸收消化再創(chuàng)新，我們都應(yīng)以一種積極的態(tài)度歡迎和鼓勵，評定性能的專家，也要以科學(xué)精神和實事求是的原則為創(chuàng)新成果在評定住宅中的應(yīng)用，提供智力支撐。惟此，科技創(chuàng)新與住宅性能評定和住宅質(zhì)量的提升才會形成一個良性反饋互動的機制：科技成果直接造就了高品質(zhì)、高級別等級的住宅；高質(zhì)量的住宅建設(shè)實踐，又驗證了科技成果的先進性，進而能使這些先進技術(shù)及時反映在國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范之中，這樣就能更廣泛更直接地推動我國住宅建設(shè)整體水平的提高。

　　四、適應(yīng)市場需要，逐步擴大評定覆蓋面

　　1、1999年建設(shè)部印發(fā)了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》（試行），主要是適應(yīng)當(dāng)時A級三等認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，而且明確性能認(rèn)定適用于新建商品住宅，規(guī)定凡列入國家及省級住宅試點（示范）工程新建住宅小區(qū)商品住宅應(yīng)申請認(rèn)定外，其它商品住宅也可以申請認(rèn)定?，F(xiàn)在，新標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與原辦法有了不小的改動，如評定范圍除新建住宅外，也包括了改建住宅，住宅級別由A級三等，改為B、A級（三等），此外評定的內(nèi)容與分值等也都有相應(yīng)的變化。有鑒于此，建議應(yīng)相應(yīng)修改原頒布的管理辦法，以期與新標(biāo)準(zhǔn)相互對應(yīng)和銜接。特別是應(yīng)通過宣傳和建立激勵機制加以推動，迅速擴大評定覆蓋面，把未列入國家康居工程示范和省級試點的新建工程作為擴大的重點。

　　2、隨著住宅市場的發(fā)育，住房的再轉(zhuǎn)讓和租賃市場將會有長足的發(fā)展，可以預(yù)見，大量既有存量住宅將進入市場參與交易，而且抵押、拆除等活動都需要對住宅進行估價，而價格的高低從本質(zhì)上也直接與住宅的質(zhì)量性能有關(guān)，因此都涉及到性能評定，日本的經(jīng)驗也表明，對二手房（存量房）的性能評定工作，會逐步提到評定日程上來，我們對此應(yīng)有所準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場的需求。

　　3、對當(dāng)前“大拆大建”所造成的資源浪費和環(huán)境污染問題，已引起了社會的關(guān)注。特別是隨著科學(xué)發(fā)展觀的貫徹與落實，建設(shè)資源節(jié)約型社會的各項措施將逐步實施，全社會的資源憂患意識和節(jié)約意識將越來越強，既有舊建筑應(yīng)充分得到保護和利用，對既有建筑的性能進行科學(xué)評定，可以根據(jù)某些特殊需要，進行某一方面或幾方面的性能評定，如安全性、耐久性、剩余壽命等，為政府決策管理和項目策劃提供科學(xué)依據(jù)。