只有房價再漲42%，美國房屋的業(yè)主們才能浮上水面。購房之后的尾隨成本、賣房傭金都在上漲，從另一個角度說明了抄底投資美國房地產(chǎn)的失敗。

　　據(jù)美國住宅建筑商協(xié)會(NAHB)12月18日的報(bào)告，12月份美國住宅建筑商人氣指數(shù)上升至2006年4月以來的最高點(diǎn)。而美國12月NAHB房價指數(shù)從11月修正后的45.0升至47.0。美國房地產(chǎn)似乎在經(jīng)歷著不溫不火的復(fù)蘇。但為什么普通民眾仍然感覺處于水深火熱的衰退之中？

　　在美國，單單用股市上漲，得出美國人財(cái)富的回歸的結(jié)論是不對的。在泡沫處于最頂端的時候，人們經(jīng)常會攀比因?yàn)橘I房而身家又增長了多少倍。但是除非你賣掉房子，否則這些收益只停留在紙面上，并沒有兌現(xiàn)。事實(shí)上，許多美國人都將房屋的大部分權(quán)益賣掉并花費(fèi)掉了。這就是為什么即使住房價格溫和復(fù)蘇，美國的家庭擁有自己房屋的權(quán)益仍然接近歷史新低。

　　一直以來，低首付的聯(lián)邦住房管理局(FHA)擔(dān)保貸款占了很大一部分市場，鼓勵美國人用很少的首付進(jìn)行最大的購買。而美聯(lián)儲12月初公布的凈值數(shù)據(jù)，值得深挖。

　　美國人的房子是最大的凈值所在

　　美國股市的強(qiáng)勁反彈對大多數(shù)美國人的凈值影響很小。為什么呢？因?yàn)榇蠖鄶?shù)沒有持有明顯數(shù)量的股票或者共同基金。

　　很顯然，無論是金融證券、企業(yè)股權(quán)、股票、信托和基金，包括商業(yè)地產(chǎn)，這些都不是窮人的玩具，居于財(cái)富頂端10%的人占著絕大多數(shù)，最上層的1%則更是“顯赫”；另一方面，居于社會財(cái)富底部90%的美國人，持有所有類別的金融證券比例僅有6%，而持有股票和共同基金的比例為19%。所以經(jīng)過簡單計(jì)算，家庭平均的投資組合價值肯定在5萬美元以下。請記住，美國股市從以前的峰值下降了10%。所以從5萬美元到4.5萬美元對典型的美國家庭影響不大。

　　但考慮到有人在泡沫頂峰期以FHA擔(dān)保貸款買房。假設(shè)最初購買一棟房屋，價格為25萬美元，最常見的首付為3.5%，即8750美元。如今該房屋的價格僅有17.5萬美元，即所謂的“水下部分”為7.5萬美元。為了達(dá)到最初購買的價格，住宅價格必須上漲超過42%。

所以美國房地產(chǎn)界就是債務(wù)杠桿的世界。一個典型的家庭的資產(chǎn)組合，受大規(guī)模的股市反彈影響非常小。然而，現(xiàn)在房地產(chǎn)價值下降30%，已經(jīng)使他們的凈資產(chǎn)境況舉步維艱。

　　由于現(xiàn)在的股市比起2007年的高峰，其指數(shù)僅下跌了10%，但住房價格仍下降了30%。這就是為什么美聯(lián)儲的報(bào)告的問題所在了。
　　2012年第三季度家庭凈資產(chǎn)為64.8萬億美元；而2007年第三季度(峰值)家庭凈資產(chǎn)為67.3萬億美元。因此，總體而言，家庭凈資產(chǎn)從峰值下降2.5萬億美元(下降3.7%)。

　　然而，房地產(chǎn)價值仍然顯著下降(大多數(shù)家庭的主要資產(chǎn)凈值項(xiàng)目)：2012年三季度家庭房地產(chǎn)價值為17.2萬億美元，而峰值為22.7萬億美元(根據(jù)美聯(lián)儲數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)價值下降了24%，然而CaseShiller的數(shù)據(jù)則為30%)。這就是為什么盡管股市在復(fù)蘇，但大多數(shù)美國人仍然感覺非常像經(jīng)濟(jì)衰退。

　　即使房屋價值在2012年上漲(主要是由于低利率、杠桿率提高和庫存大幅下降)，大多數(shù)美國人家庭的凈值接近新歷史低點(diǎn)：這并不奇怪，之所以會如此，正是由于FHA擔(dān)保貸款的低首付造成的。

　　但考慮到有人在泡沫頂峰期以FHA擔(dān)保貸款買房。假設(shè)最初購買一棟房屋，價格為25萬美元，最常見的首付為3.5%，即8750美元。如今該房屋的價格僅有17.5萬美元，即所謂的“水下部分”為7.5萬美元。為了達(dá)到最初購買的價格，住宅價格必須上漲超過42%。

　　所以美國房地產(chǎn)界就是債務(wù)杠桿的世界。一個典型的家庭的資產(chǎn)組合，受大規(guī)模的股市反彈影響非常小。然而，現(xiàn)在房地產(chǎn)價值下降30%，已經(jīng)使他們的凈資產(chǎn)境況舉步維艱。

　　由于現(xiàn)在的股市比起2007年的高峰，其指數(shù)僅下跌了10%，但住房價格仍下降了30%。這就是為什么美聯(lián)儲的報(bào)告的問題所在了。

　　2012年第三季度家庭凈資產(chǎn)為64.8萬億美元；而2007年第三季度(峰值)家庭凈資產(chǎn)為67.3萬億美元。因此，總體而言，家庭凈資產(chǎn)從峰值下降2.5萬億美元(下降3.7%)。

　　然而，房地產(chǎn)價值仍然顯著下降(大多數(shù)家庭的主要資產(chǎn)凈值項(xiàng)目)：2012年三季度家庭房地產(chǎn)價值為17.2萬億美元，而峰值為22.7萬億美元(根據(jù)美聯(lián)儲數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)價值下降了24%，然而CaseShiller的數(shù)據(jù)則為30%)。這就是為什么盡管股市在復(fù)蘇，但大多數(shù)美國人仍然感覺非常像經(jīng)濟(jì)衰退。

　　即使房屋價值在2012年上漲(主要是由于低利率、杠桿率提高和庫存大幅下降)，大多數(shù)美國人家庭的凈值接近新歷史低點(diǎn)：這并不奇怪，之所以會如此，正是由于FHA擔(dān)保貸款的低首付造成的。