案情介紹
吳某的私房遭受了火災(zāi)，吳某全家急需住房，恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自己的兩間平房賣給吳某，雙方訂立了買賣協(xié)議，約定吳某向張某支付房價(jià)款60000元，張某將兩間平房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于吳某。雙方到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)時(shí)，房產(chǎn)部門因故當(dāng)天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款60000元，張某把房交付吳某居住，以后另定時(shí)間補(bǔ)辦過戶手續(xù)。吳某入住該房并且付款60000元。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過戶，張某一直以各種理由拒絕。吳某應(yīng)該怎么辦？
法律分析
本案是一起由于產(chǎn)權(quán)未辦過戶而引發(fā)的房產(chǎn)法律糾紛。對(duì)于本案有如下幾個(gè)問題值得分析：
(1)吳某與張某的房屋買賣關(guān)系是否有效?
辦理產(chǎn)權(quán)過戶是不是房屋買賣合同的生效要件？對(duì)于這個(gè)問題，我們簡(jiǎn)要分析如下：
第一，房屋買賣合同是債的關(guān)系，買賣合同的有效成立在不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定前提下奉行意思自治原則，由合同當(dāng)事人自由協(xié)商決定是否訂立合同，訂立什么樣的合同，在法律范圍內(nèi)為自己設(shè)定權(quán)利義務(wù)。就本案而言，房屋買賣是各方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，各方具有合格的行為能力、處分能力，沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，也沒有損害社會(huì)公益，因此其買賣關(guān)系應(yīng)是有效成立的。
第二，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。在以法律行為設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，其原因在于：物權(quán)具有強(qiáng)大的對(duì)世效力，為了保護(hù)第三人的交易安全，要求物權(quán)必須以公示方式取得。本案中，雖然房屋買賣各方訂立了協(xié)議，買方交付了房款并已入住，但由于未經(jīng)登記過戶，吳某仍不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)。綜上所述，產(chǎn)權(quán)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，不能以未辦過戶手續(xù)否定買賣關(guān)系的效力。本案中，吳某與張某的房屋買賣關(guān)系是合法有效的。
(2)吳某能否主張享有房屋產(chǎn)權(quán)?
這個(gè)問題前文已有說明，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，因此，盡管吳某交付了房價(jià)款，并實(shí)際使用了該房，但仍不是該房的產(chǎn)權(quán)人，他只享有基于債的關(guān)系的對(duì)房屋合法的使用權(quán)。
(3)既然吳某與張某的買賣合同有效，吳某可以向張某主張什么權(quán)利?
吳某與張某的房屋買賣合同有效，張某依約負(fù)有協(xié)助吳某辦理產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)，吳某就此享有對(duì)張某的登記請(qǐng)求權(quán)。張某不履行協(xié)助吳某辦理產(chǎn)權(quán)過戶的行為系一種違約行為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。吳某可以三種方式主張其權(quán)利：一種方式是吳某主張買賣合同繼續(xù)履行，請(qǐng)求法院判令張某協(xié)助自己辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并承擔(dān)違約責(zé)任；另一種方式是吳某主張解除合同，恢復(fù)原狀，由張某承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任；再有一種方式是吳某不主張解除合同，也不主張繼續(xù)履行，但要求張某承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。
倘若吳某主張繼續(xù)履行買賣合同，要求張某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，法院應(yīng)支持吳某的主張。在法院判決執(zhí)行之后，吳某成為房屋的產(chǎn)權(quán)人。
顯然，在對(duì)方違約后，知道選擇何種法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益十分重要。