(4)租售階段

　　較小的租金或售價(jià)變化，也會對開發(fā)商的收益有大的影響。而通常租金售價(jià)的趨勢難以準(zhǔn)確的估算；客戶支付水平、選擇偏好等因素也使得項(xiàng)目的租售期具有不穩(wěn)定性。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)種類

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要屬于經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的，如商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。

　　(1)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　該風(fēng)險(xiǎn)指某一特定的項(xiàng)目運(yùn)營失敗的可能性。現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面：其一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護(hù)與更新、控制運(yùn)營費(fèi)用都是其關(guān)鍵變量。其二為市場變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競爭者等等。 [NextPage]

　　(2)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要取決于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營的條件以及投資者的決策水平，經(jīng)營者的管理能力。

　　(3)購買力風(fēng)險(xiǎn)

　　購買力風(fēng)險(xiǎn)又稱通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實(shí)際收益水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是不動產(chǎn)，無法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強(qiáng)的市場去。同時(shí)它的投資周期和使用周期長、價(jià)值量大、占用資金多、談判時(shí)間長、交易費(fèi)用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。投資者急需現(xiàn)金時(shí)，常常無法很快脫手，因此影響了投資者的收益。

　　(5)金融風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。由于利率匯率、項(xiàng)目建設(shè)及租售周期等變量的作用，帶來了收益的不確定性。

　　(6)其他風(fēng)險(xiǎn)
　　包括社會風(fēng)險(xiǎn)以及自然風(fēng)險(xiǎn)等等。

　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

　　1、樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念。房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動是有風(fēng)險(xiǎn)的，即在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能會發(fā)生各種不同的結(jié)果。如果開發(fā)商選擇了某項(xiàng)投資方案，既有可能出現(xiàn)收益，也有可能出現(xiàn)虧損，風(fēng)險(xiǎn)與收益都是相對的。樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要求決策者依據(jù)財(cái)務(wù)活動所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。如果籌資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高，則必須降低成本支出，反之則要提高成本支出。

　　2、收集分析市場信息，鋪就信息網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。信息量的多少和掌握度對房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)投資商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測。在整個(gè)行業(yè)或者開發(fā)團(tuán)隊(duì)中應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢信息共享，以盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、利用多樣化投資或者合作投資分化風(fēng)險(xiǎn)。多樣化投資策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和獲利能力，按照一定的原則搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的收益彌補(bǔ)其他房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。而合作投資也是常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。合作投資利用戰(zhàn)略聯(lián)盟、虛擬經(jīng)營等手段共同對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢，避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得政策優(yōu)惠。

　　4、通過項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。購買保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。房地產(chǎn)投資者在購買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮保險(xiǎn)險(xiǎn)種和費(fèi)率，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位，選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司?！　?

　　5、風(fēng)險(xiǎn)管理人員的配置。風(fēng)險(xiǎn)管理過程應(yīng)該反映高級管理層的需求和關(guān)注。所有相關(guān)經(jīng)理人員，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理需要在早期階段介入，保證相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理過程納入到項(xiàng)目管理過程中去。同時(shí)應(yīng)成立風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)或者部門，以容納組織職能部門中的個(gè)人、主要客戶、主要承包商或分包商、潛在的合作伙伴，使得項(xiàng)目開發(fā)得以在一個(gè)人人都是風(fēng)險(xiǎn)管理人員的大環(huán)境下有序進(jìn)行。