近年來隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、利學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，以及城市建設(shè)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)也日益興盛。房產(chǎn)公司所經(jīng)營(yíng)的價(jià)值少則數(shù)十萬元多則十億元的房產(chǎn)或地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作。管理中的任何細(xì)小漏洞都會(huì)造成數(shù)目可觀的經(jīng)濟(jì)損失。如何優(yōu)化房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理，最大限度地提高管理效率和質(zhì)量，減少人為因素造成的不必要損失，使房地產(chǎn)管理走上自動(dòng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和科學(xué)化的軌道，已成為亟待解決的問題。本文所探討的房地產(chǎn)信息流程管理也正是為使房地產(chǎn)管理更加科學(xué)和規(guī)范。

一、房地產(chǎn)開發(fā)及其信息流程分析

１．開發(fā)流程及系統(tǒng)功能劃分

　　房地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈縱深、流程復(fù)雜的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著各種不同定位的企業(yè)，如開發(fā)商、建筑商、材料供應(yīng)商、廣告商、設(shè)計(jì)單位等等。房地產(chǎn)開發(fā)流程是從拿地前的．時(shí)示性分析報(bào)告到項(xiàng)目的研究設(shè)計(jì)再到施上，最后交付驗(yàn)收的一個(gè)持續(xù)性過程。房地產(chǎn)開發(fā)流程及系統(tǒng)功能劃分如圖１所示。

２．房地產(chǎn)信息流結(jié)構(gòu)

　　通過圖１，不難看出基本建設(shè)項(xiàng)目的主要參與方為建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，當(dāng)然還有許多輔助單位參與如咨詢公司、監(jiān)理公司、建筑材料供應(yīng)商、建筑設(shè)備租賃商、以及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商，下面從這些方面考慮如何實(shí)現(xiàn)信息化，信息流結(jié)構(gòu)如圖２所示：

　　房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，在物理上是很難移動(dòng)的，在大范圍的傳播、營(yíng)銷和管理活動(dòng)中，在大部分的商務(wù)活動(dòng)中，只能利用各種形式的信息作為載體來代替實(shí)際的商品。在現(xiàn)代社會(huì)中，這些信息的表現(xiàn)形式可以是協(xié)議、樓書、各種廣告、樣板房、Interne唁息等。信息的快速流動(dòng)可以促進(jìn)實(shí)際的房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)上的快速流通，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率，這些在三方之間不斷交互的信息，實(shí)際上構(gòu)成了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)重要的無形市場(chǎng)。

二、房地產(chǎn)信息流程管理的具體實(shí)施

　　1　實(shí)施中的方法論指導(dǎo)

　　在房地產(chǎn)信息流程管理具體實(shí)施中，應(yīng)始終以一套科學(xué)的方法模式為指導(dǎo)，進(jìn)而使其流程管理不悖于初始目標(biāo)，這些方法模式即方法論。歸納而言，這主要包括:

      ①整體項(xiàng)目管理方法論。項(xiàng)目管理方法的目標(biāo)是提供一個(gè)主體框架，使其能夠?qū)?xiàng)目用一致的手段進(jìn)行計(jì)劃、評(píng)估、控制和跟蹤。

      ②應(yīng)用系統(tǒng)實(shí)施方法論。應(yīng)用系統(tǒng)實(shí)施方法論是經(jīng)過復(fù)雜的應(yīng)用產(chǎn)品實(shí)施而提煉好的結(jié)構(gòu)化實(shí)施方法，它能滿足用戶的各種需求，從定義用戶的實(shí)施方法、策略到新的系統(tǒng)上線運(yùn)行，它包含了所有不可缺少的步驟。因而盡可能地減少用戶的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，以保證快速、高質(zhì)量地實(shí)施管理應(yīng)用系統(tǒng)。[NextPage]

　　2　房地產(chǎn)信息流程管理的七個(gè)階段，如圖晰示。

      ①第一階段，建立實(shí)施策略。主要從商務(wù)上和技術(shù)上來計(jì)劃項(xiàng)目的范圍，并確定項(xiàng)目的目標(biāo)，這一階段的工作，包括建立有公司領(lǐng)導(dǎo)為首的項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組和各部門有關(guān)人員參加的項(xiàng)目實(shí)施小組，并開始對(duì)員工進(jìn)行初步的業(yè)務(wù)管理觀念和方法培訓(xùn)，具體制定出企業(yè)實(shí)施應(yīng)用管理的策略和目標(biāo)。

      ②第二階段，業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)流程分析。業(yè)務(wù)流程分析主要是了解業(yè)務(wù)的具體處理過程，對(duì)現(xiàn)行的管理模式進(jìn)行詳細(xì)的描述，發(fā)現(xiàn)和處理系統(tǒng)調(diào)查工作中的錯(cuò)誤和疏漏，修改和刪除原系統(tǒng)中不合理的部分。數(shù)據(jù)流程分析是把數(shù)據(jù)在組織內(nèi)部的流動(dòng)情況抽象出來，舍去了具體的組織機(jī)構(gòu)、信息載體、處理工作、物資、材料等。單從數(shù)據(jù)流動(dòng)過程來考察實(shí)際業(yè)務(wù)的處理模式，可以更多的借助于工PCR的形式來描述。

      ③第三階段，設(shè)計(jì)解決方案。主要是對(duì)上階段形成的業(yè)務(wù)分析流程，結(jié)合業(yè)務(wù)管理的基木概念和具體的軟件功能，逐項(xiàng)進(jìn)行回顧、分析，以便對(duì)目前每個(gè)管理業(yè)務(wù)流程提出解決方案。

      ④第四階段，建立應(yīng)用系統(tǒng)。木階段需要根據(jù)前一階段擬定的方案，對(duì)管理上或組織上)需改進(jìn)之處制定改進(jìn)方案，包括調(diào)整分工、規(guī)范流程、統(tǒng)一方法?標(biāo)準(zhǔn)信息編碼等。從軟件上來講，系統(tǒng)初始化設(shè)計(jì)及二次開發(fā)工作可開始進(jìn)行。這樣建立起一個(gè)符合企業(yè)管理思想的應(yīng)用系統(tǒng)。此時(shí)大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理工作也將著手進(jìn)行。

      ⑤第五階段，文檔編碼。在建立應(yīng)用系統(tǒng)的同時(shí)，除了必須對(duì)軟件進(jìn)行二次開發(fā)，按軟件工程要求提供必須的文檔以外，對(duì)管理要改進(jìn)的流程等方面，也必須編寫成或修改原來的制度、職責(zé)、流程圖。

      (6)第六階段，系統(tǒng)切換。在這個(gè)階段，為了減少系統(tǒng)實(shí)施時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)，各職能部門分別按照自己的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，參照已經(jīng)文檔化的流程，運(yùn)行計(jì)算機(jī)進(jìn)行測(cè)試，以證實(shí)其系統(tǒng)是基木可行的。這時(shí)才開始正式向新系統(tǒng)輸入數(shù)據(jù)、創(chuàng)建初態(tài)、定義參數(shù)、開始運(yùn)行。為了保證切換的成功，這時(shí)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組要求及時(shí)地發(fā)布許多命令，來逐步地進(jìn)行系統(tǒng)的切換。一般來講，能有一個(gè)新老系統(tǒng)并行的運(yùn)行期間，風(fēng)險(xiǎn)可能更小些。

      (7)第七階段，運(yùn)行維護(hù)。在運(yùn)行一個(gè)階段后，事實(shí)證明系統(tǒng)是安全、可靠的，那么可以正式投入運(yùn)行。并在運(yùn)行中作好有關(guān)的記錄和報(bào)告，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的問題，以便進(jìn)行維護(hù)和提高。

三、房地產(chǎn)信息流程管理還需要注意的幾個(gè)問題

　1　信息流程管理需要具有軟件運(yùn)行特點(diǎn)的管理制度配合   

　　這里所謂的具有軟件運(yùn)行特點(diǎn)的管理制度，就是指能在一定程度上借鑒和適合軟件編程思路的管理制度。這種制度主要體現(xiàn)在工作控制和人員操作流程管理上，有了這樣的制度與軟件配合使用，會(huì)使軟件運(yùn)用得更加科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，從而達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)。計(jì)算機(jī)操作與手工操作有著巨大差91計(jì)算機(jī)操作可以數(shù)據(jù)共享，不必多人重復(fù)勞動(dòng)計(jì)算機(jī)操作可以公式化計(jì)算，不必?fù)?dān)心計(jì)算錯(cuò)W};計(jì)算機(jī)具有相當(dāng)高的計(jì)算效率，可以節(jié)省大量勞動(dòng)力;計(jì)算機(jī)能夠保留操作痕跡，可以減輕手工階段的監(jiān)督投入;更重要的還有，計(jì)算機(jī)操作可以保證客觀性，等等。鑒于兩者的區(qū)別，我們?cè)诠芾碇贫壬闲枰鬟m應(yīng)性調(diào)整，否則等于老牛拉汽車，不僅沒有提高效率，反而會(huì)帶來負(fù)面影響。尤其是在信息流程管理的初始階段，經(jīng)常會(huì)聽到工作人員喊‘還不如手工操作效率高’，除了操作不熟練或者應(yīng)用缺乏經(jīng)驗(yàn)外，主要原因就是管理制度和以往的隨意性工作思維沒有跟上環(huán)境的變化。需要強(qiáng)調(diào)的是，除了這些基木的操作制度改變外，往往容易忽視的是軟件功能延伸出來的管理功能，比如，軟件的工作流技術(shù)需要流水化工作制度的配合。我們房產(chǎn)交易中心就深入地采用了流水化工作制度，一改以往的科室審批制度為業(yè)務(wù)大廳的流水化作業(yè)，極大地適應(yīng)了現(xiàn)代化作業(yè)需要，同時(shí)也避免了效率低、丟失件、門檻多、不方便等手工制度下的弊端。再如，利用軟件的公式化特性，我中心大膽采用決策與執(zhí)行分離的制度，將決策灌輸于軟件，再通過軟件來控制執(zhí)行者，杜絕了權(quán)力集中、鉆政策空子、制約脆弱等行政執(zhí)法中普遍存在的不足，體現(xiàn)出巨大的管理威力。

    2　應(yīng)體現(xiàn)信息化在管理上的全面應(yīng)用

　　有了合適的軟件和管理制度后，還需要在工作管理中進(jìn)行全面應(yīng)用，才算是科學(xué)的信息流程管理。國(guó)內(nèi)的微機(jī)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用絕大多數(shù)都是從局部應(yīng)用開始的。比如，有的單位先實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化;有的先實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)微機(jī)化;有的先實(shí)現(xiàn)政務(wù)管理微機(jī)化或者各項(xiàng)管理都實(shí)現(xiàn)了微機(jī)化操作，但軟件系統(tǒng)彼此孤立，等等。這些都是從現(xiàn)實(shí)國(guó)情、經(jīng)濟(jì)條件等實(shí)際情況出發(fā)的常規(guī)做法，但這些單位都不能算做實(shí)現(xiàn)了信息化管理。信息化的對(duì)象是管理，只有將行政、業(yè)務(wù)、人事、財(cái)務(wù)等所有的管理項(xiàng)全方位實(shí)現(xiàn)微機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，而且要在統(tǒng)一構(gòu)思的軟件下各部分協(xié)調(diào)運(yùn)作達(dá)到管理目標(biāo)，才算得上是信息管理。有鑒于此，房產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)還有許多單位的“信息管理”，都有待于深層次開發(fā)和應(yīng)用。

　3　信息流程管理應(yīng)是個(gè)長(zhǎng)期過程

　　信息流程管理當(dāng)前還有不少問題擺在面前。第一，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金不足的因素，這種大投入需要逐步解決。第二，工作人員思想轉(zhuǎn)變需要時(shí)間。當(dāng)前許多企業(yè)工作人員甚至領(lǐng)導(dǎo)干部仍缺乏對(duì)信息流程管理的理解，甚至持抵制態(tài)度。第三，工作數(shù)據(jù)積累需要時(shí)間。第四，技術(shù)更新頻繁，軟、硬件需要隨時(shí)間推移有計(jì)劃地不斷更新?lián)Q代。第五，信息化是為了管理，信息系統(tǒng)需要隨管理升級(jí)而不斷發(fā)展。綜合以上幾點(diǎn)因素，房地產(chǎn)信息化管理都有必要長(zhǎng)期堅(jiān)持不懈，不斷投入、逐步提升。

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